Perché è importante procedere puntualmente con l’incasso delle quote e/o col recupero dei saldi a debito?
E’ di fondamentale importanza che il Condominio in persona dell’Amministratore si adoperi per l’incasso/recupero delle quote in quanto anche i debiti condominiali sono soggetti a prescrizione e una volta spirato tale termine, il Condominio non potrà agire contro i morosi. La prescrizione del diritto di credito del Condominio ha anche un’altra implicazione, ovvero segna il tempo di conservazione delle ricevute di pagamento.
Difatti, una volta compiuta la prescrizione, semmai l’Amministratore dovesse chiedere una seconda volta il pagamento della medesima somma, basterà eccepire la scadenza dei termini, senza dover necessariamente dimostrare l’avvenuto adempimento.
Atteso che la normativa condominiale nulla prevede circa la prescrizione dei debiti nei confronti del Condominio, è necessario analizzare l’orientamento della giurisprudenza per capire se tali crediti siano soggetti a prescrizione e, in caso affermativo, entro quale termine.
In assenza di disposizioni di legge specifiche, la giurisprudenza è orientata verso l’applicazione della prescrizione di cinque anni per le quote ordinarie, quelle cioè dovute ogni anno alle scadenze convenute. Viene infatti applicato l’articolo 2948, n. 4, del Codice a norma del quale un credito per le spese periodiche, da pagare ogni anno o per frazioni più brevi, si prescrive in cinque anni. Tale termine inizia a decorrere dalla delibera dell’assemblea con cui vengono approvati il rendiconto e lo stato di riparto redatti dall’Amministratore (Cassazione sentenza 4489/2014). Stesso dicasi per i conguagli, in quanto collegati alla gestione annuale, seguono la stessa regola delle spese ordinarie e, quindi, si prescrivono in cinque anni. La prescrizione inizia a decorrere da quando il conguaglio viene richiesto dall’Amministratore.
Per le quote straordinarie, quelle cioè da pagare una tantum, tutte le volte in cui si verifica la necessità di effettuare dei lavori imprevisti e non rientranti nel bilancio preventivo, la prescrizione è di dieci anni che decorrono dalla data di delibera che approva le spese medesime.
Completamente diversa è la prescrizione delle quote condominiali dovute dagli inquilini. In questi casi il debito non è nei confronti del Condominio ma del locatore, con cui l’inquilino ha stipulato il contratto. Solo questi (e non il Condominio) può agire per il recupero delle quote, entro due anni. Tale è infatti il termine di prescrizione delle quote condominiali dovute dall’inquilino al proprietario. Il termine decorre da quando questi richiede formalmente il pagamento.
