Quando un condominio approva lavori di manutenzione straordinaria, il Codice all’art. 1135 (relativo alle attribuzioni dell’assemblea) al comma 4° indica di costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
Nel merito l’art. 1135 prosegue specificando che qualora i lavori debbano essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
In concreto diviene assai più opportuno a garanzia di tutto il condominio ed in misura maggiore dei singoli proprietari che il fondo venga costituito integralmente prima dell’inizio dei lavori, stante la diversa distribuzione dei s.a.l. (stato di avanzamento lavori) in quanto così procedendo vi sarà certamente la provvista necessaria per la liquidazione dei conti che verranno presentati nel corso dei lavori.
Prima di proseguire, sulla costituzione del fondo integrale è d’obbligo fare alcune precisazioni, in quanto è pur vero che viene richiesto ai singoli di versare integralmente la quota di spettanza, che comunque rimane nelle casse del condominio nella piena disponibilità dell’ente di gestione (l’impresa quindi non viene “pagata prima di iniziare”).
Diversamente, per consentire un inizio ed un proseguo lineare dei lavori senza fermi di cantiere dovuti alla mancanza di liquidità diviene necessario procedere chiedendo comunque in anticipo i vari s.a.l. in modo che alla fine di ognuno sia garantita la provvista per il proseguo del successivo. Considerando che i lavori (anche i più complessi e articolati) durano pochi mesi, i proprietari si verrebbero a trovare letteramente “affogati” di scadenze da saldare senza poter richiedere alcuna dilazione. Cosa invece possibile a monte programmando l’inizio dei lavori e quindi la scadenza della rata unica.
Applicando infatti il disposto dell’art. 1135 comma quarto senza una attenta analisi, procedendo quindi nel costituire prima dell’inizio dei lavori il fondo unicamente per il primo s.a.l., alla sua conclusione l’amministratore si troverebbe a dover fermare i lavori in quanto manca di poter garantire la disponibilità monetaria per la liquidazione successiva. Potendo dare nuovamente corso alle lavorazioni unicamente dopo, al pervenire completo dei nuovi importi richiesti.
Risulta chiaro ed evidente che procedere “a corrente alternata” diviene motivo di prolungamento dei tempi di lavorazione, con quasi certi costi aggiuntivi (si pensi a ponteggi, occupazione suolo pubblico e allestimento cantiere da mantenere per settimane in più oltre al realmente necessario). Inoltre le lavorazioni ed il risultato finale potrebbero risentirne, facendo venire meno garanzie sulla posa di prodotti e materiali. In ultimo anche la valutazione sulle tempistiche di esecuzione in rapporto ai termini di consegna vanno ad impedire di fatto l’applicazione di eventuali penali per la fine del lavoro dopo la scadenza pattuita, potendo con molta difficoltà stabilire in via stragiudiziale le cause di eventuali ritardi.
Il versamento richiesto dall’amministratore di condominio e il recupero fiscale
Il versamento delle quote da parte dei singoli necessita di essere eseguito con bonifico ordinario. Qualora il cassiere o comunque l’addetto della filiale sollevi il dubbio in merito all’entità dell’importo consigliando di eseguire il c.d. “bonifico parlante” (articolo 16-bis del Dpr 917/1986), è opportuno precisare all’addetto che trattasi di lavori condominiali e che i c.d. bonifici parlanti saranno erogati dal condominio a fronte delle fatture emesse di volta in volta.
E’ fondamentale rammentare la differenza di contesto in quanto i bonifici ordinari vedono accreditato sul c/c del destinatario l’esatto importo disposto dal debitore mentre invece quelli c.d. parlanti vedono applicata una ritenuta. In diretta conseguenza al verificarsi dell’errore da parte del singolo è necessario procedere con estrema urgenza allo storno della disposizione al fine di evitare ulteriori lungaggini per il recupero della ritenuta erroneamente applicata.
A lavori terminati quando sarà possibile “scaricare” i costi sostenuti?
Dopo l’esecuzione di un intervento di manutenzione, a pagamenti effettivamente eseguiti nell’anno in esame il condominio per tramite dell’amministratore provvede l’anno successivo agli adempimenti relativi ai lavori sulle parti comuni dei fabbricati. Tali adempimenti consentono al consulente (o commercialista, caf o ced) del singolo proprietario di riscontrare nella pre-compilata i quadri relativi al recupero irpef per lavori sulle parti comuni in condominio. Infatti proprio a seguito degli adempimenti formali da portati a termine potrete trovare il necessario già inserito nel sistema centrale delle banche dati dell’anagrafe tributaria (meccanismo sommariamente analogo a quello delle spese sanitarie per le quali viene presentato il codice fiscale in farmacia).
